來(lái)源：浙江在線(xiàn)
“央行擬推新的按揭政策以徹底打壓房?jì)r(jià)?！?月9日，記者從一位知情人士處獲知這一消息，“這一政策的核心是將購房首付款的比例從最低2成，提高到4至5成?！?/font>
這將意味著(zhù)政府有可能對“房地產(chǎn)熱”采取有史以來(lái)最猛的一劑“藥”。新一輪的宏觀(guān)調控已有了“山雨欲來(lái)”之勢。
5月8日，央行宣布，上調各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)。4月28日，央行已將金融機構一年期貸款基準利率上調了0.27個(gè)百分點(diǎn)。
房?jì)r(jià)反彈
房?jì)r(jià)是新一輪宏觀(guān)調控的導火索。
“我想買(mǎi)京都杭城的房子，但是從4月29日開(kāi)始漲價(jià)，平均漲了有400元，我想買(mǎi)的戶(hù)型漲了160元，我托熟人去拿折扣，沒(méi)有用。真的賣(mài)得有這么火嗎？我不相信！”5月9日，在某報社工作的王先生向記者坦言，由于價(jià)格問(wèn)題，他已經(jīng)開(kāi)始有放棄買(mǎi)房的念頭了?！氨本┓?jì)r(jià)太高了，根本買(mǎi)不起?！?/font>
而據記者了解，同樣是在北京百子灣區域，京都杭城的價(jià)格漲得還不是最快的，“最明顯的一個(gè)例子就是沿?！べ惵宄?，去年五月，所謂的最嚴格的宏觀(guān)調控剛剛開(kāi)始，這個(gè)項目同期也開(kāi)盤(pán)，當時(shí)均價(jià)只有6800元，目前，價(jià)格已經(jīng)到了8200元，一年漲了一千多，等于工作了一年白干，全是在給開(kāi)發(fā)商打工?！币晃恢槿耸肯蛴浾咚懔诉@樣一筆賬。
然而，在北京，像京都杭城和沿?！べ惵宄沁@樣飆升房?jì)r(jià)的樓盤(pán)比比皆是。
“原來(lái)提一次價(jià)幾百塊錢(qián)的提，現在我們都好幾千塊錢(qián)的提，實(shí)際上這成了普遍的現象，目前房?jì)r(jià)的上漲已經(jīng)很不正常?！本瓦BSOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹也承認房?jì)r(jià)漲速過(guò)快。
有統計數據顯示，北京前四個(gè)月的房?jì)r(jià)都是在以17%的速度迅速上漲，漲勢不減。
“現在有個(gè)怪現象，樓盤(pán)越漲越好賣(mài)，越不漲，越冷落?！边@是王先生“五一”期間看房的最深感受，“被迫買(mǎi)房因素很明顯?！?/font>
顯然，北京的房?jì)r(jià)已是高得“離譜”，然而，最令人擔憂(yōu)的是，高房?jì)r(jià)已呈蔓延之勢。
“去年的宏觀(guān)調控還是讓開(kāi)發(fā)商難受了一陣子。有一個(gè)開(kāi)發(fā)商跟我說(shuō)，調控效應要是在三個(gè)月內無(wú)法減退的話(huà)，自己就要傾家蕩產(chǎn)了?！?月底，本報記者在成都采訪(fǎng)時(shí)，成都郊縣房屋管理部門(mén)的相關(guān)人士向記者講道，宏觀(guān)調控很快過(guò)去，這位開(kāi)發(fā)商起死回生，現在日子過(guò)得比預想的還要滋潤?！叭缃袼姆孔釉诋數貎r(jià)格是最高的，均價(jià)達到了近4000元，而當地的房?jì)r(jià)也就是在2000元左右?！?/font>
這位房屋管理部門(mén)的相關(guān)人士感嘆，從去年到今年，包括這個(gè)郊縣在內的成都整個(gè)市的房?jì)r(jià)都漲得異常地快。
除此之外，廣州、青島、深圳等地的政府部門(mén)不久前也發(fā)布統計數字顯示，這些地方的房?jì)r(jià)在最近一段時(shí)間再次出現飆升，有的地方商品房?jì)r(jià)格上漲幅度甚至逼近20%?！吧钲诘姆课菥鶅r(jià)幾近萬(wàn)元?！?/font>
“對，房?jì)r(jià)上漲特別快，實(shí)際上我們看到的可能是上漲了10%、15%這樣一個(gè)數，實(shí)際上真正的上漲可能比這個(gè)數字還要大?！迸耸僬f(shuō)。
高空置率與房?jì)r(jià)悖論
“房?jì)r(jià)持續高漲反而導致市場(chǎng)供需的不平衡?！敝袊缈圃航鹑谘芯渴也┦恳辛⒅赋?，房?jì)r(jià)快速上漲，就意味著(zhù)空置現象也會(huì )隨之加重，房地產(chǎn)泡沫就會(huì )越吹越大。
“從高房?jì)r(jià)和高空置率來(lái)看，房地產(chǎn)的確或多或少地有一些泡沫成分?！敝袊嗣翊髮W(xué)土地管理系教授嚴金明與之觀(guān)點(diǎn)接近。
實(shí)際上，從國家權威部門(mén)近期發(fā)布的數據已經(jīng)可以看出，由高房?jì)r(jià)所導致的高空置率已顯現。
國家統計局最新公布的數據顯示，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(cháng)23.8%。其中，空置商品住宅6983萬(wàn)平方米，增長(cháng)19.7%。北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)最新統計顯示，截止到今年4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個(gè)，其中未售住宅109106套、面積為1541.39萬(wàn)平方米；已取得房屋所有權證的正進(jìn)行現房銷(xiāo)售項目855個(gè)，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬(wàn)平方米。
而記者在成都郊區華陽(yáng)鎮的看樓感受也特別深刻，經(jīng)?？梢钥吹劫即蟮囊粋€(gè)樓盤(pán)，門(mén)庭冷落，“我們這里的房?jì)r(jià)普遍都是3000以上，稍微高檔的樓盤(pán)已經(jīng)接近6000了，還有過(guò)萬(wàn)元的別墅項目，銷(xiāo)售情況還可以，但是入住率并不高，有的樓盤(pán)的空置率達到80%之多?！币晃划數氐拈_(kāi)發(fā)商向記者介紹說(shuō)，這里面除了成都市政府即將南遷和新疆、西藏等邊遠地區等待退休人員所帶來(lái)的提前購房需求外，也不排除部分空置率是因投資和投機所導致的。
然而，是一股什么樣的力量在扭曲著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？
“4月，我在廈門(mén)開(kāi)會(huì )了解到，在廈門(mén)那個(gè)地方，有一塊地的樓面價(jià)格已經(jīng)拍到7000塊錢(qián)?！?1世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區域副董事長(cháng)盧航在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，地價(jià)的上漲在一定程度上影響到了房?jì)r(jià)的上漲。
而在北京，順馳和華潤天價(jià)拿地的結果就是其樓盤(pán)價(jià)格遠遠高出同區域樓盤(pán)均價(jià)，而4月18日，北京海淀溫泉鎮中心區11.5億元的拍賣(mài)價(jià)再度讓業(yè)界經(jīng)歷了一次“天價(jià)拿地”的激烈感，而之后的擔憂(yōu)也油然而生：這樣的地價(jià)，房?jì)r(jià)要多高開(kāi)發(fā)商才能有利潤？
“由于該地塊土地價(jià)格成本已達4863元/平方米，其售價(jià)至少要達到10000元/平方米以上才有一定的利潤?！敝性禺a(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰稱(chēng)。
而據記者了解，目前，同地段住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格在5200元/平方米至6500元/平方米左右之間，其差距一目了然。
“大環(huán)境是低利率，大家很習慣這個(gè)利率水平，美國市場(chǎng)在7%-8%的利率，中國現在利率一直是低利率市場(chǎng)，這是讓老百姓投資沖動(dòng)強烈，按揭是5點(diǎn)多，存在銀行的利率幾乎等于沒(méi)有?！北R航從金融的角度分析了高房?jì)r(jià)背后的原因，“投資渠道單一，除了股票就是房產(chǎn)，而股票低迷已是事實(shí)，房產(chǎn)更多時(shí)候是投資者沒(méi)有選擇的選擇?！?/font>
“舉例說(shuō)，去年宏觀(guān)調控，要穩定房?jì)r(jià)、降低房?jì)r(jià)，但是我們的調控措施，一個(gè)是緊縮信貸，一個(gè)是減少土地供給。緊縮信貸就意味著(zhù)放貸減少；減少土地供給，就把土地供給減少了。需求不變的情況下，供給減少，必然使價(jià)格上漲。銀行信貸減少了，土地供應減少了，市場(chǎng)上的房子減少了，房?jì)r(jià)必然降不下來(lái)?！?月25日上午，在2006年中國房地產(chǎn)國際研討?hù)摺?006年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》發(fā)布會(huì )上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )原會(huì )長(cháng)楊慎也指出了高房?jì)r(jià)在土地和金融環(huán)節上的癥結所在。
調控前奏
開(kāi)發(fā)商與消費者的市場(chǎng)博弈正在加劇。
“這樣快的上漲速度，確實(shí)是一個(gè)特別危險的信號，應該反思一下，前面出臺的政策有效沒(méi)有效，下一步應該怎么樣去調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓它能夠平穩地發(fā)展?！迸耸僬f(shuō)。
“近期各大職能部門(mén)的一系列動(dòng)作實(shí)際上只是新一輪宏觀(guān)調控的一個(gè)信號，一個(gè)前奏，真正大規模的宏觀(guān)調控在我看來(lái)還沒(méi)有開(kāi)始?！?月9日，北京華貿中心開(kāi)發(fā)商國華置業(yè)總經(jīng)理房超向記者這樣預測，“新一輪的宏觀(guān)調控手段主要還會(huì )是在利率和稅收?！?/font>
“我們調控的目標和調控的措施不能從主觀(guān)愿望出發(fā)。行政手段和市場(chǎng)價(jià)值是相輔相成的，有形的手和無(wú)形的手兩者之間是相互補充的關(guān)系，不是說(shuō)現代宏觀(guān)調控就是用有形的手來(lái)打壓無(wú)形的手，這樣就容易出現用行政手段的辦法，最后房?jì)r(jià)降不下來(lái)，調控的預期目標難以達到或者收效甚微?！睏钌髦赋?。
潘石屹認為：“目前要把房?jì)r(jià)穩定下來(lái)，有三方面的途徑：第一方面就是土地部門(mén)，每一年供應的土地，能夠跟房屋的需求平衡，市場(chǎng)上面，只有供應量和需求量平衡了，才會(huì )穩定下來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)才是一個(gè)和諧的市場(chǎng)；第二方面，就是人民銀行，人民銀行就是原來(lái)的那些鼓勵政策，例如說(shuō)住房的按揭成數、年限、利率上面應該把門(mén)檻提高；第三個(gè)部門(mén)就是稅收，兩年前國家稅務(wù)總局就提出來(lái)，應該增加持有物業(yè)的稅?！?/font>
據記者得到的消息，提高首付款比例的確有可能成為宏觀(guān)調控的最后“殺手锏”。但業(yè)內人士直指，五成按揭政策的影響可能會(huì )造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“滅頂之災”。
據悉，央行正在擬推的五成按揭政策在必要時(shí)就會(huì )出臺，目前各大商業(yè)銀行還沒(méi)有收到執行這一政策的具體時(shí)間表。但是一邊嚴密監控中國各大城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò )主要地產(chǎn)商客戶(hù)，提前催收即將應收貸款，并停止給開(kāi)發(fā)商做任何開(kāi)發(fā)貸款，已然成為各大商業(yè)銀行當下的主要工作。
編輯：木言
